Immobilienkauf an der Costa Blanca für Deutsche

Schritt-für-Schritt-Leitfaden zu rechtlichen Grundlagen, Kaufprozess, Steuern, Vermietung und laufenden Kosten.

Rechtliche Grundlagen für EU-Bürger

Ihr Traum von der spanischen Immobilie

Die Costa Blanca zählt zu den beliebtesten Immobilienregionen Spaniens. Mehr als 300 Sonnentage im Jahr, über 200 Kilometer Küste und eine hervorragende Infrastruktur machen die Region ideal für einen Zweitwohnsitz, eine Ferienimmobilie oder eine langfristige Kapitalanlage.

Unsere erfahrenen Partner vor Ort unterstützen Sie bei rechtlicher Prüfung, Kaufabwicklung, Finanzierung und Verwaltung. So vermeiden Sie unnötige Bürokratie und können sich auf das Wesentliche konzentrieren: Ihre passende Immobilie in Spanien.

EU-Beitritt

1986

Euro eingeführt

1. Jan. 2023

Küstenlänge

> 200 km

SONNENTAGE

> 300 pro Jahr

Rechtliche Grundlagen für EU-Bürger

Was deutsche Käufer in Spanien dürfen

Als EU-Bürger haben deutsche Staatsangehörige beim Immobilienkauf grundsätzlich die gleichen Rechte wie spanische Käufer.
01

Kein Genehmigungsverfahren

Für den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Baugrundstücks ist grundsätzlich keine behördliche Erwerbsgenehmigung erforderlich.
02

Freier Immobilienerwerb

Deutsche Käufer können mehrere Immobilien erwerben. Eine allgemeine Mengenbeschränkung besteht nicht.
03

Landwirtschaftliche Flächen

Auch Agrarland kann erworben werden. Je nach Lage und Nutzung können jedoch besondere Vorschriften oder lokale Vorkaufsrechte gelten.

 
04

Küstenschutz beachten

Immobilien in der öffentlichen Küstenzone können nicht regulär erworben werden. Bei Objekten in Meeresnähe muss der Status nach der Ley de Costas sorgfältig geprüft werden.
 
05

Geschützte Gebiete

In Naturschutzgebieten, historischen Ortskernen und besonderen Planungszonen gelten häufig strengere Bau- und Nutzungsvorschriften.
 
VORAUSSETZUNG FÜR DEN IMMOBILIENKAUF

Ohne NIE kein Immobilienkauf

Die Número de Identificación de Extranjero, kurz NIE, ist die persönliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien. Sie wird für den Kaufvertrag, die notarielle Beurkundung, Steuerzahlungen und die Grundbucheintragung benötigt.

01

Beantragung in Spanien

Alternativ ist die Beantragung über ein spanisches Konsulat möglich. Die Bearbeitung dauert meist länger.

02

Beantragung per Vollmacht

Ein spanischer Rechtsanwalt oder Gestor kann die NIE mit einer entsprechend beglaubigten Vollmacht für Sie beantragen.
03

Erforderliche Unterlagen

  • Antragsformular EX-15
  • Reisepass oder Personalausweis
  • Nachweis des Antragsgrundes
  • Zahlungsnachweis der Verwaltungsgebühr

Bearbeitungszeit über einen Dienstleister: häufig etwa 7 bis 14 Tage
Typische Kosten: circa 150 bis 300 Euro

Die NIE bleibt grundsätzlich lebenslang bestehen.

 
DER KAUFPROZESS IM DETAIL

In 5 Phasen zur eigenen Immobilie

01

Vorbereitung und Suche

Nutzungszweck festlegen, Budget einschließlich Nebenkosten planen, NIE beantragen und Finanzierung vorbereiten. Bei Nichtresidenten finanzieren spanische Banken häufig bis zu 70 Prozent des Immobilienwertes.

 

02

Due Diligence – rechtliche Prüfung

Ein unabhängiger spanischer Rechtsanwalt sollte unter anderem folgende Punkte prüfen:
  • Grundbuchauszug und Eigentümerdaten
  • Hypotheken, Belastungen und Dienstbarkeiten
  • Katasterangaben und Grundstücksgrenzen
  • Bau- und Nutzungsgenehmigungen
  • Erstbezugslizenz und Bewohnbarkeitszertifikat
  • Energieausweis
  • offene IBI- und Gemeinschaftsschulden
  • Urbanisations- und Küstenstatus
  • mögliche Hausbesetzungen
Grundbuch und Kataster sollten in Beschreibung, Fläche und Grenzen übereinstimmen.
03

Reservierung und Anzahlungsvertrag

Mit einem Reservierungsvertrag wird die Immobilie vorübergehend vom Markt genommen. Die Reservierungszahlung liegt häufig zwischen 3.000 und 10.000 Euro.

Der anschließende Contrato de Arras regelt Kaufpreis, Anzahlung, Fristen und Rücktrittsbedingungen. Die Anzahlung beträgt üblicherweise etwa 10 Prozent.

Bestehen Sie auf Schutzklauseln für rechtliche Mängel, fehlende Genehmigungen und nicht löschbare Belastungen.

04

Notarielle Beurkundung

Der Kauf wird mit der Escritura Pública beim spanischen Notar abgeschlossen. Dort erfolgen regelmäßig:

  • Prüfung der vorgelegten Unterlagen
  • Unterzeichnung der Kaufurkunde
  • Zahlung des Restkaufpreises
  • Übergabe der Schlüssel

Der spanische Notar ersetzt keine umfassende rechtliche Prüfung durch einen eigenen Anwalt.

05

Grundbucheintragung

Nach dem Notartermin sollte das Eigentum im Registro de la Propiedad eingetragen werden. Die Bearbeitung dauert häufig zwei bis drei Monate.

Typische Grundbuchkosten: circa 400 bis 700 Euro

 
Kosten und Steuern beim Immobilienkauf

Was kostet ein Immobilienkauf an der Costa Blanca?

Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer in der Region Valencia regelmäßig etwa 10 bis 11 Prozent

Neubauten: 10 Prozent IVA zuzüglich regelmäßig 1 bis 1,5 Prozent AJD

Mit diesen zusätzlichen Ausgaben sollten Sie rechnen:

Bestandsimmobilien

  • Grunderwerbsteuer: etwa 10 bis 11 Prozent
  • Notar: etwa 600 bis 900 Euro
  • Grundbuch: etwa 400 bis 700 Euro
  • Rechtsanwalt: häufig 1 bis 1,5 Prozent
  • Gestor: etwa 300 bis 500 Euro

Gesamte Nebenkosten: etwa 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises

Neubauten

  • Mehrwertsteuer: 10 Prozent
  • Stempelsteuer: etwa 1 bis 1,5 Prozent
  • Notar, Grundbuch und Rechtsberatung

Gesamte Nebenkosten: etwa 12 bis 14 Prozent des Kaufpreises

Maklergebühren liegen häufig zwischen 3 und 5 Prozent und werden je nach Vereinbarung vom Verkäufer oder Käufer getragen.

JÄHRLICHE KOSTEN ALS EIGENTÜMER

Was nach dem Kauf regelmäßig anfällt

01

Grundsteuer – IBI

Die kommunale Grundsteuer richtet sich nach Katasterwert und Gemeinde.
  • Wohnung in Alicante: häufig etwa 200 bis 400 Euro jährlich
  • Villa in Jávea: häufig etwa 800 bis 1.500 Euro jährlich
02

Gemeinschaftskosten

In Apartmentanlagen und Urbanisationen fallen regelmäßig Gemeinschaftskosten an.

Orientierungswert: circa 50 bis 500 Euro monatlich

03

Müllgebühr

Die kommunale Abfallgebühr beträgt häufig etwa 80 bis 200 Euro pro Jahr.
04

Nichtresidentensteuer

Nichtresidenten müssen auch bei Eigennutzung regelmäßig eine Steuer auf einen rechnerischen Nutzungsvorteil erklären.
05

Weitere Ausgaben

Zusätzlich sollten Strom, Wasser, Gebäudeversicherung sowie gegebenenfalls Pool-, Garten- und Hausverwaltungsleistungen eingeplant werden.
VERMIETUNG & FINANZIERUNG

Vermieten und finanzieren an der Costa Blanca

01

Touristische Kurzzeitvermietung

Für touristische Vermietungen gelten in der Region Valencia strenge Registrierungs- und Genehmigungspflichten. Je nach Gemeinde können zusätzliche Einschränkungen oder Lizenzstopps bestehen.

Eine Vermietung ohne erforderliche Genehmigung kann erhebliche Bußgelder auslösen.

02

Mittel- und langfristige Vermietung

Bei mittelfristiger oder dauerhafter Vermietung gelten andere mietrechtliche Vorgaben. Ein schriftlicher, auf den Nutzungszweck abgestimmter Mietvertrag ist dringend zu empfehlen.

03

Gästemeldung und Steuern

Gäste müssen entsprechend den geltenden Vorschriften registriert werden. Mieteinnahmen sind in Spanien steuerlich zu erklären.

Für EU-Bürger gilt auf steuerpflichtige Nettomieteinnahmen regelmäßig ein Steuersatz von 19 Prozent.

04

Zentrales Mietregister

Kurzzeitvermietungen müssen seit 2025 zusätzliche staatliche Registrierungsanforderungen berücksichtigen.

05

Finanzierung

Spanische Banken finanzieren bei Nichtresidenten häufig bis zu 70 Prozent des Immobilienwertes. Käufer sollten daher mindestens 30 Prozent Eigenkapital zuzüglich Kaufnebenkosten einplanen.

VOR DEM KAUF UNBEDINGT PRÜFEN

Häufige Fehler beim Immobilienkauf

01

Kauf ohne eigenen Anwalt

Der Verkäufer, Makler oder Notar vertritt nicht automatisch Ihre persönlichen Interessen.
02

Anzahlung ohne Schutzklauseln

Zahlungen sollten erst nach rechtlicher Prüfung und mit klar formulierten Rücktrittsrechten geleistet werden.

03

Nebenkosten unterschätzen

Je nach Objektart müssen zusätzlich zum Kaufpreis etwa 10 bis 14 Prozent eingeplant werden.

04

Lizenzen und Urbanisationsstatus ignorieren

Fehlende Bau-, Erstbezugs- oder Bewohnbarkeitsgenehmigungen können die Nutzung, Finanzierung und den späteren Verkauf erschweren.
 
05

Gemeinschaftsschulden übersehen

Lassen Sie sich bestätigen, dass keine offenen Gemeinschaftskosten oder kommunalen Abgaben bestehen.
06

Hausbesetzungen

Leerstehende Immobilien sollten regelmäßig kontrolliert und technisch gesichert werden. Empfehlenswert sind Alarmanlage, Sicherheitstüren und eine lokale Objektbetreuung.

DIE COSTA BLANCA IM ÜBERBLICK

Welche Region passt zu Ihnen?

Nördliche Costa Blanca

Dénia, Jávea, Moraira, Calpe, Altea

Ruhiger, grüner und häufig exklusiver. Besonders beliebt bei Käufern hochwertiger Villen und Ferienimmobilien.

Mittlere Costa Blanca

Benidorm, Villajoyosa, Alicante

Urbaner und lebhafter, mit guter Infrastruktur, hoher touristischer Nachfrage und sehr guter Verkehrsanbindung.

 

Südliche Costa Blanca

Torrevieja, Orihuela Costa

Häufig erschwinglichere Einstiegspreise, große internationale Gemeinschaft und ein breites Angebot an Apartments und Reihenhäusern.

 

Marktentwicklung 2025

Für gefragte Lagen wurde weiterhin eine hohe Nachfrage erwartet. Je nach Ort, Objektart und Mikrolage wurden Preissteigerungen von etwa 4 bis 6 Prozent prognostiziert.

 

SCHRITT FÜR SCHRITT SICHER KAUFEN

Ihre Checkliste für den Immobilienkauf

Vor der Suche

  • Nutzungszweck festgelegt
  • Budget einschließlich 10 bis 14 Prozent Nebenkosten geplant
  • NIE beantragt
  • Finanzierung geklärt
  • unabhängigen Rechtsanwalt ausgewählt

Vor der Anzahlung

  • Grundbuchauszug geprüft
  • Katasterauszug geprüft
  • Eigentümer und Belastungen bestätigt
  • Bau- und Nutzungsgenehmigungen geprüft
  • IBI und Gemeinschaftskosten kontrolliert
  • Küsten- und Urbanisationsstatus geklärt
  • Schutzklauseln in den Vertrag aufgenommen

Beim Notartermin

  • Kaufurkunde und Übersetzung geprüft
  • Zahlungsweg vorbereitet
  • Löschung bestehender Hypotheken geregelt
  • Schlüsselübergabe dokumentiert

Nach dem Kauf

  • Grundbucheintragung beantragt
  • Kaufsteuern bezahlt
  • Strom und Wasser umgemeldet
  • Versicherung abgeschlossen
  • Gemeinschaft informiert
  • jährliche Steuererklärung eingeplant
FAZIT

Mit guter Vorbereitung sicher zur eigenen Immobilie

Eine Immobilie an der Costa Blanca kann ein attraktiver Zweitwohnsitz und eine langfristig interessante Kapitalanlage sein. Entscheidend sind eine realistische Budgetplanung, eine unabhängige rechtliche Prüfung und die sorgfältige Kontrolle aller Genehmigungen und Belastungen.

Mit erfahrenen Ansprechpartnern vor Ort lässt sich der gesamte Kaufprozess deutlich sicherer, transparenter und entspannter gestalten.

Ihr Jörg Allmannsberger
Geschäftsführer | Internationale Immobilien
Immobilienmakler gemäß § 34c seit 1994
Private Advisory

Katzmann Immobilien GmbH

Rechtlicher Hinweis

Dieser Leitfaden dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Vorschriften können sich kurzfristig ändern und je nach Gemeinde, Immobilie und persönlicher Situation unterschiedlich angewendet werden. Lassen Sie Ihren konkreten Erwerb deshalb stets von einem qualifizierten spanischen Rechtsanwalt und Steuerberater prüfen.

Stand: Dezember 2025

FRAGEN UND ANTWORTEN ZUM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN

FAQ

Ja. Deutsche Staatsangehörige haben als EU-Bürger grundsätzlich die gleichen Erwerbsrechte wie spanische Käufer.
 
Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie wird für Kaufvertrag, Notartermin, Steuerzahlungen und Grundbucheintragung benötigt.
 

Bei Bestandsimmobilien sollten etwa 10 bis 12 Prozent, bei Neubauten etwa 12 bis 14 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden.

Eine gesetzliche Verpflichtung besteht nicht in jedem Fall. Wegen der Unterschiede zum deutschen Recht und der begrenzten Prüfpflichten des Notars ist eine unabhängige Rechtsberatung jedoch dringend zu empfehlen.

Entscheidend sind der Status nach der Ley de Costas, mögliche Nutzungsbeschränkungen, Grundstücksgrenzen sowie Bau- und Nutzungsgenehmigungen.

Für touristische Vermietungen gelten Registrierungs- und Genehmigungspflichten. Die konkrete Zulässigkeit hängt auch von Gemeinde, Eigentümergemeinschaft und Objektart ab.

Der Kauf wird durch die notarielle Escritura Pública abgeschlossen. Anschließend sollte der Käufer im spanischen Grundbuch eingetragen werden.

Je nach Nutzung und persönlichem Status können IBI, Müllgebühren, Nichtresidentensteuer sowie Steuern auf Mieteinnahmen anfallen.

Fragen zum Immobilienkauf an der Costa Blanca?

Wir beraten Sie persönlich zu Immobilienauswahl, Kaufabwicklung, rechtlicher Prüfung und den aktuellen Rahmenbedingungen in Spanien.

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