Immobilienkauf in Spanien für Deutsche
IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN
Ihr Traum von der spanischen Immobilie
Wer eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, kennt das Gefühl: Vorfreude mischt sich mit einer ganzen Menge Fragezeichen. Neue Regeln, ungewohnte Abläufe und eine andere Sprache können schnell Zeit, Geld und Nerven kosten.
Unsere Partner und Kooperationen vor Ort nehmen Ihnen viele dieser Hürden bereits im Vorfeld ab. Zahlreiche Schritte sind für Sie bereits geprüft, vorbereitet und organisiert. Das bedeutet: weniger Unsicherheit, weniger Bürokratie und mehr Raum, sich auf das Wesentliche zu konzentrieren – Ihr neues Zuhause oder Ihre passende Kapitalanlage.
Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Kaufprozess, von der ersten Planung bis zur Eintragung im spanischen Grundbuch.
DEUTSCHE KÄUFER
Eine der aktivsten ausländischen Käufergruppen
TRANSAKTIONEN
Über 194.000 im Juni 2025
MARKTENTWICKLUNG
Fast 10 % mehr als im Vorjahr
ERFAHRUNG
Über 20 Jahre auf dem spanischen Markt
Rechtliche Grundlagen für EU-Bürger
Was deutsche Käufer in Spanien dürfen
Als EU-Bürger können deutsche Staatsangehörige grundsätzlich ohne Einschränkungen Immobilien in Spanien erwerben. Es bestehen keine allgemeinen Beschränkungen hinsichtlich der Art, Lage oder Anzahl der Immobilien.
01
Freier Immobilienerwerb
Deutsche Käufer können Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien erwerben. Auch der Kauf mehrerer Objekte ist grundsätzlich möglich.
02
Keine besondere Erwerbsgenehmigung
03
Freizügigkeit für EU-Bürger
Das ehemalige Golden-Visa-Programm war für deutsche Käufer nicht erforderlich. EU-Bürger verfügen bereits aufgrund der europäischen Freizügigkeit über ein eigenes Aufenthaltsrecht.
Das spanische Golden-Visa-Programm für Nicht-EU-Bürger wurde zum 3. April 2025 abgeschafft.
VORAUSSETZUNGEN FÜR DEN IMMOBILIENKAUF
Ohne NIE kein Immobilienkauf
Die Número de Identificación de Extranjero, kurz NIE, ist die persönliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien. Sie wird für nahezu alle rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Vorgänge benötigt.
01
Wofür wird die NIE benötigt?
- Immobilienkauf und Immobilienverkauf
- Eröffnung eines spanischen Bankkontos
- Abschluss von Strom-, Wasser-, Gas- und Internetverträgen
- Steuererklärungen und Steuerzahlungen
- Autokauf und Fahrzeuganmeldung
- Erbschaften und Schenkungen
- Firmengründungen
02
Beantragung der NIE
EU-Bürger, die nicht dauerhaft in Spanien leben, beantragen die NIE in der Regel mit dem Formular EX-15. Bei einem geplanten Aufenthalt von mehr als drei Monaten kann zusätzlich das Formular EX-18 erforderlich sein.
Die Beantragung ist bei der Policía Nacional in Spanien oder bei einem spanischen Konsulat in Deutschland möglich. In Spanien ist eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich.
03
Erforderliche Unterlagen
- Ausgefülltes Formular EX-15 oder EX-18
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis
- Nachweis des Antragsgrundes, beispielsweise ein geplanter Immobilienkauf
- Nachweis über die Zahlung der Verwaltungsgebühr
- Je nach Beantragungsweg weitere Nachweise oder Vollmachten
Ein spanisches Bankkonto erleichtert die Kaufabwicklung und wird regelmäßig für Kaufpreiszahlungen, Steuern, Versorgungsverträge und laufende Objektkosten genutzt.
Spanische Banken und Notare müssen den rechtmäßigen Ursprung der Kaufmittel prüfen. Herkunftsnachweise sollten deshalb frühzeitig vorbereitet werden.
DER KAUFPROZESS IM DETAIL
In 7 Schritten zur eigenen Immobilie
01
Immobiliensuche und Finanzierungsplanung
Legen Sie zunächst den Nutzungszweck, die bevorzugte Region und das Gesamtbudget fest. Berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis auch Steuern, Rechtsberatung, Notar, Grundbuch und mögliche Renovierungskosten.
Nicht-Residenten erhalten bei spanischen Banken häufig Finanzierungen von etwa 60 bis 70 % des Immobilienwertes. Bei Residenten kann die Finanzierung teilweise bis zu 80 % betragen.
Beliebte Suchregionen sind unter anderem:
- Costa Blanca
- Costa del Sol
- Mallorca
- Kanarische Inseln
- Barcelona und Umgebung
02
Rechtliche Due Diligence
Eine unabhängige rechtliche Prüfung ist der wichtigste Schutz vor späteren Problemen.
Geprüft werden sollten insbesondere:
- Grundbuchauszug und Eigentümerdaten
- Hypotheken, Pfandrechte und Dienstbarkeiten
- Übereinstimmung von Grundbuch und Kataster
- Grundstücksgrenzen und Flächenangaben
- Bau- und Nutzungsgenehmigungen
- Legalität von Anbauten und Umbauten
- Gemeinschaftsschulden
- Offene Grundsteuer und sonstige Abgaben
- Energieausweis
- Bewohnbarkeits- und Erstbezugsgenehmigungen
03
Reservierungsvertrag
Nach einer positiven ersten Prüfung wird häufig ein Reservierungsvertrag abgeschlossen. Er nimmt die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum vom Markt.
Wichtig:
- Reservierungszahlung möglichst moderat halten
- Vertrag vor Unterzeichnung anwaltlich prüfen lassen
- Rücktrittsrechte bei rechtlichen Mängeln aufnehmen
- Fristen und Rückzahlungsbedingungen klar festhalten
04
Privater Kaufvorvertrag
Im sogenannten Contrato de Arras werden die wesentlichen Kaufbedingungen festgelegt. Üblicherweise leistet der Käufer eine Anzahlung von etwa 10 % des Kaufpreises.
Typische Inhalte:
- Vertragsparteien und Immobilie
- Kaufpreis und Zahlungsplan
- Termin für den notariellen Kaufvertrag
- Übergabezustand und Inventar
- Kostenverteilung
- Rücktrittsfolgen
Tritt der Käufer ohne vertraglich vereinbarten Grund zurück, verliert er regelmäßig die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er häufig den doppelten Betrag erstatten.
05
Notarieller Kaufvertrag
Mit der Unterzeichnung der Escritura Pública wird der Kauf notariell beurkundet. Die Kaufpreiszahlung erfolgt häufig per Bankscheck. Auch die Schlüsselübergabe findet vielfach beim Notartermin statt.
Der Käufer darf den Notar grundsätzlich selbst wählen und kann sich durch eine Vollmacht vertreten lassen.
Wichtiger Unterschied zu Deutschland
Der spanische Notar prüft vor allem die formale Rechtmäßigkeit der Transaktion. Er übernimmt nicht automatisch die umfassende Interessenvertretung des Käufers. Die inhaltliche Prüfung sollte daher ein unabhängiger Rechtsanwalt durchführen.
06
Steuerliche Abwicklung
Nach der Beurkundung müssen die anfallenden Steuern fristgerecht erklärt und bezahlt werden. Je nach Region und Steuerart gelten unterschiedliche Fristen und Formulare.
07
Grundbucheintragung
Das Eigentum geht grundsätzlich bereits mit der notariellen Übertragung über. Die Eintragung im Grundbuch ist dennoch dringend zu empfehlen.
Sie bietet:
- Schutz vor Doppelverkauf
- Rechtssicherheit gegenüber Dritten
- Nachweis des Eigentums
- Voraussetzung für zahlreiche Finanzierungen
Die Eintragung muss aktiv veranlasst und anschließend kontrolliert werden.
Kosten und Steuern beim Immobilienkauf
Was kostet ein Immobilienkauf in Spanien?
Planen Sie abhängig von Region, Objektart und Kaufpreis insgesamt etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises für Steuern und weitere Kaufnebenkosten ein.
Bestandsimmobilien
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt in der Regel die Grunderwerbsteuer ITP an.
| Region | ITP-Steuersatz |
|---|---|
| Andalusien | 7 %, teilweise gestaffelt |
| Balearen | etwa 8 bis 13 % |
| Katalonien | etwa 10 bis 13 % |
| Valencia | 10 %, ab 1 Mio. € regelmäßig 11 % |
| Madrid | 6 % |
| Kanarische Inseln | 6,5 % |
Regionale Ermäßigungen können unter anderem für junge Erstkäufer, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung gelten. Sie sind häufig an zusätzliche Voraussetzungen gebunden.
Neubauimmobilien
Beim Kauf direkt vom Bauträger fallen üblicherweise an:
Weitere Kaufnebenkosten:
| Kostenart | Ungefähre Höhe |
|---|---|
| Notargebühren | 0,1-0,5% (600-1.500€ typisch) |
| Grundbuchgebühren | 0,1-0,2% (400-700€ typisch) |
| Anwaltskosten | 1-1,5% zzgl. MwSt. |
| Maklergebühren (falls vom Käufer) | 2-5% (meist vom Verkäufer) |
| Immobilienbewertung (bei Finanzierung) | 250-600€ |
- Hinweis bei einem nicht residenten Verkäufer Kauft der Erwerber von einem in Spanien nicht steuerlich ansässigen Verkäufer, müssen regelmäßig 3 % des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abgeführt werden.
JÄHRLICHE KOSTEN ALS EIGENTÜMER
Was nach dem Kauf regelmäßig anfällt
01
Grundsteuer – IBI
02
Gemeinschaftskosten
Bei Wohnungen und Immobilien in Urbanisationen fallen regelmäßig Kosten für gemeinschaftliche Anlagen an, beispielsweise für:
- Pool und Garten
- Aufzüge
- Hausmeister und Reinigung
- Sicherheit
- Reparaturen und Rücklagen
03
Versorgungs- und Kommunalgebühren
- Wasser und Strom
- Abfallentsorgung
- Internet und Telekommunikation
- Gebäudeversicherung
- Wartung und Instandhaltung
04
Nichtresidentensteuer
05
Steuer auf Mieteinnahmen
06
Vermögensteuer
07
Steuerpflichten für Residenten
VERMIETUNG & FINANZIERUNG
Nutzen, vermieten und finanzieren
01
Finanzierung durch spanische Banken
Nicht-Residenten erhalten häufig Darlehen von bis zu 60 oder 70 % des von der Bank ermittelten Immobilienwertes. Residenten können teilweise höhere Beleihungen erhalten.
Banken verlangen regelmäßig:
- Einkommensnachweise
- Steuerbescheide
- Kontoauszüge
- Eigenkapitalnachweis
- Herkunftsnachweis der Mittel
- Immobilienbewertung
02
Kurzzeit- und Ferienvermietung
Für touristische Vermietungen gelten regionale und kommunale Registrierungs- und Genehmigungspflichten. In einigen Gemeinden bestehen Einschränkungen oder zeitweise Vergabestopps.
Eine Vermietung ohne erforderliche Registrierung kann erhebliche Bußgelder auslösen.
03
Mittel- und langfristige Vermietung
Für längerfristige Vermietungen gelten andere mietrechtliche Bestimmungen. Der Mietvertrag sollte eindeutig auf Nutzungszweck, Laufzeit, Kaution und Kostenverteilung abgestimmt sein.
04
Gästemeldung und Steuern
Bei touristischer Vermietung müssen Gäste nach den geltenden Vorschriften registriert werden. Mieteinnahmen sind steuerlich zu erklären.
VOR DEM KAUF UNBEDINGT PRÜFEN
Häufige Fehler beim Immobilienkauf
01
Kauf ohne eigenen Anwalt
02
Zahlung ohne Schutzklauseln
Reservierungen und Anzahlungen sollten erst nach rechtlicher Prüfung geleistet werden. Rücktrittsrechte und Erstattungsbedingungen müssen klar formuliert sein.
03
Nebenkosten unterschätzen
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten etwa 10 bis 15 % für Steuern, Notar, Grundbuch, Rechtsberatung und weitere Kosten eingeplant werden.
04
Schwarzbauten und Genehmigungen übersehen
05
Belastungen im Grundbuch nicht löschen
06
Gemeinschaftsschulden übernehmen
Bei Wohnungen und Urbanisationen sollte eine Bescheinigung über offene Gemeinschaftskosten verlangt werden.
07
Kataster und Grundbuch nicht abgleichen
Abweichende Flächen oder Grundstücksgrenzen können zu erheblichen Problemen führen.
08
Fristen versäumen
Steuern, Grundbucheintragung und Versorgungsumschreibungen müssen nach dem Kauf rechtzeitig erledigt werden.
AKTUELLE RAHMENBEDINGUNGEN
Wichtige Änderungen im Jahr 2025
Golden Visa abgeschafft
Seit dem 3. April 2025 werden keine neuen Golden-Visa-Anträge auf Grundlage von Immobilieninvestitionen angenommen. Für deutsche EU-Bürger hat dies keine unmittelbaren Auswirkungen.
Mietanpassungen
Für bestimmte Wohnraummietverträge gilt der neue Referenzindex IRAV anstelle des bisherigen Verbraucherpreisindexes.
Hausbesetzungen
Neue gesetzliche Regelungen sollen gerichtliche Verfahren in bestimmten Fällen beschleunigen. Eine rechtliche Prüfung der tatsächlichen Nutzung und des Besitzstatus bleibt vor dem Kauf unverzichtbar.
Marktentwicklung
Der spanische Immobilienmarkt zeigte 2025 weiterhin eine hohe Dynamik. Besonders Neubauten und gefragte Küstenregionen verzeichneten eine starke Nachfrage.
SCHRITT FÜR SCHRITT SICHER KAUFEN
Ihre Checkliste für den Immobilienkauf
Vor der Suche
- Nutzungszweck festlegen
- Region und Immobilientyp bestimmen
- Gesamtbudget einschließlich 10 bis 15 % Nebenkosten planen
- Finanzierung vorprüfen
- NIE beantragen
- Herkunftsnachweise der Kaufmittel vorbereiten
- Unabhängigen Rechtsanwalt auswählen
Vor einer Reservierung oder Anzahlung
- Grundbuchauszug prüfen
- Verkäufer und Eigentumsverhältnisse bestätigen
- Hypotheken und Belastungen kontrollieren
- Kataster und Grundbuch abgleichen
- Bau- und Nutzungsgenehmigungen prüfen
- Gemeinschaftsschulden ausschließen
- IBI-Zahlungen kontrollieren
- Energieausweis einsehen
- Rücktrittsklauseln vereinbaren
Vor dem Notartermin
- Kaufvertrag und Übersetzung prüfen
- Kaufpreiszahlung vorbereiten
- Nachweis über die Herkunft der Mittel bereithalten
- Löschung bestehender Hypotheken regeln
- Steuern und Kosten kalkulieren
- Schlüsselübergabe dokumentieren
- Übergabezustand und Inventar festhalten
Nach dem Kauf
- Kaufsteuern fristgerecht zahlen
- Grundbucheintragung veranlassen
- Eintragung kontrollieren
- Versorgungsverträge ummelden
- Eigentümergemeinschaft informieren
- Versicherung abschließen
- Steuerliche Pflichten für Residenten oder Nicht-Residenten klären
FAZIT
Mit guter Vorbereitung sicher zur eigenen Immobilie
Eine Immobilie in Spanien kann ein attraktiver Zweitwohnsitz, Altersruhesitz oder eine langfristige Kapitalanlage sein. Entscheidend sind eine realistische Budgetplanung, eine unabhängige rechtliche Prüfung und die sorgfältige Kontrolle aller Genehmigungen, Belastungen und Steuerpflichten.
Lassen Sie sich nicht allein von Lage, Aussicht oder Kaufpreis leiten. Investieren Sie vor der Unterzeichnung in eine vollständige Due Diligence. Die Kosten für eine professionelle Prüfung stehen in keinem Verhältnis zu den möglichen Folgen eines unklaren Eigentumsstatus, fehlender Genehmigungen oder offener Schulden.
Mit erfahrenen Ansprechpartnern vor Ort lässt sich der Kaufprozess sicherer, transparenter und entspannter gestalten.
Ihr Jörg Allmannsberger
Geschäftsführer | Internationale Immobilien
Immobilienmakler gemäß § 34c seit 1994
Private Advisory
Katzmann Immobilien GmbH
Rechtlicher Hinweis
Dieser Leitfaden dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Vorschriften können sich kurzfristig ändern und je nach autonomer Region, Gemeinde, Immobilie und persönlicher Situation unterschiedlich angewendet werden.
Lassen Sie Ihr konkretes Immobilienprojekt von einem qualifizierten spanischen Rechtsanwalt und Steuerberater prüfen.
Stand: November 2025
FRAGEN UND ANTWORTEN ZUM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN
FAQ
Ja. Deutsche Staatsangehörige sind EU-Bürger und können grundsätzlich ohne besondere Erwerbsgenehmigung Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien in Spanien erwerben.
Die NIE ist die spanische Identifikationsnummer für Ausländer. Sie wird unter anderem für den Immobilienkauf, Steuerzahlungen, Bankgeschäfte und Versorgungsverträge benötigt.
Ein spanisches Konto ist nicht in jeder denkbaren Konstellation gesetzlich zwingend, erleichtert aber die Kaufpreiszahlung, Steuerabwicklung und Bezahlung laufender Kosten erheblich. Banken und Notare prüfen außerdem die Herkunft der Kaufmittel.
Je nach Region, Kaufpreis und Art der Immobilie sollten etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises eingeplant werden.
Bei Bestandsimmobilien fällt regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger werden normalerweise Mehrwertsteuer und Stempelsteuer erhoben.
Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht in jedem Fall. Eine unabhängige anwaltliche Prüfung ist jedoch dringend zu empfehlen, da der spanische Notar nicht dieselbe umfassende Fürsorge- und Prüfungspflicht wie ein deutscher Notar übernimmt.
Der Arras-Vertrag ist ein privater Kaufvorvertrag. Der Käufer leistet häufig etwa 10 % des Kaufpreises als Anzahlung. Die Rücktrittsfolgen sollten vor Unterzeichnung genau geprüft werden.
Das Eigentum wird grundsätzlich mit der notariellen Kaufurkunde und der Übergabe übertragen. Die anschließende Grundbucheintragung ist dennoch wichtig, um das Eigentum gegenüber Dritten abzusichern.
Insbesondere Grundbuchauszug, Katasterdaten, Bau- und Nutzungsgenehmigungen, Gemeinschaftsschulden, IBI-Zahlungen, Energieausweis und vorhandene Belastungen.
Zu den möglichen Belastungen gehören die kommunale Grundsteuer IBI, die Nichtresidentensteuer, die Steuer auf Mieteinnahmen und gegebenenfalls die Vermögensteuer.
Nur wenn die regionalen und kommunalen Anforderungen erfüllt werden. Je nach Standort können Registrierungspflichten, Genehmigungen oder Einschränkungen gelten.
In diesem Fall müssen regelmäßig 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Steuervorauszahlung des Verkäufers an das spanische Finanzamt abgeführt werden.
Fragen zum Immobilienkauf in Spanien?
Wir beraten Sie persönlich bei der Immobiliensuche, Finanzierungsplanung, Kaufabwicklung und Koordination der rechtlichen Prüfung.
Profitieren Sie von erfahrenen Ansprechpartnern und etablierten Partnern vor Ort.